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突如其來的疫情，給中國的商業地產包括寫字樓、產業園區市場帶來了巨大沖擊，一季度重點城市商辦市場幾近冰封，供需兩端受疫情影響非常嚴重。

新格局下，樓宇經濟與園區經濟既是城市經濟發展的重要組成部分，又為產業經濟循環發展提供了空間價值鏈。新形勢下，寫字樓產業園如何優化內部產業間的配套、促進外部產城的融合發展？新戰略下，如何在中國的產業體系中更好地發揮規模效應、范圍效應？這些都成為亟需解決的問題。

“樓宇經濟、園區經濟正在成為‘雙循環’的重要推動力量之一。”近日，全聯房地產商會秘書長趙正挺在“第十六屆中國商業地產投資專業展覽會暨第十二屆中國產業園商務區發展論壇”上表示，后疫情時代新商辦、新園區、新文旅的融合發展，既對商辦行業發展具有重要推動作用，無疑對激發新的企業選址需求，提振經濟復蘇信心，助力產業升級，帶動全國樓宇經濟和園區經濟發展具有積極的意義。

全國寫字樓平均空置率超過20%

疫情之下，對商業辦公是遭遇之戰，強者恒強弱者恒弱；對聯合辦公是爭霸之戰，狹路相逢勇者勝；對長租公寓是生死之戰，全力自救向死而生。遠程辦公、居家辦公、視頻會議……在一定程度上改變了工作定義和企業定義，同時，提醒寫字樓行業樓宇規劃布局和工作場所空間利用重新思考。

“當前從全國看，商業地產行業的痛點主要集中在連續多年的供應高峰，推動了我們的空置率走高和租金水平售價水平下調，而商業地產市場的低迷，疫情沖擊并非唯一因素。”全聯房地產商會寫字樓分會秘書長、房訊網董事長劉凱表示，除了疫情的沖擊，商業地產同樣受到了經濟環境、貿易爭端、供應增加等多種因素疊加效應的影響。

機構發布的2020年上半年寫字樓空置率數據有點驚人。根據全聯房地產商會寫字樓分會（CORC）聯合部分會員單位統計，2020年上半年一線城市寫字樓空置率全部在15%以上運行。其中，上半年北京甲級寫字樓空置率達到了16.2%，比2019年上升了7.3個百分點；上海和深圳分別達到了20.9%和25.4%。全國寫字樓平均空置率超過20%，商業營業用房空置率高達30%。

甚至，有專家預計，2020年下半年寫字樓市場租金和售價將會延續下降趨勢，一線城市寫字樓空置率或超過25%，再創十年新低。

不過，疫情是挑戰，同樣是機遇。

優客工場創始人毛大慶表示，疫情下人們對辦公智能化和生態化的需求為敏捷辦公的快速發展提供了更好的契機，巨大的市場機會下，敏捷辦公在做好空間運營服務的同時，延伸出更多的價值增長空間，包括產業鏈條化、數據資產化、運營輕量化、功能多元化、收益復合化等。

突如其來的疫情對包括寫字樓、產業園在內的整個商業地產行業都是一次前所未有的考驗，也進一步加速了行業的洗牌，同時倒逼行業大變革和大發展。

記者留意到，開發商和運營方在逐漸提高樓宇綠色健康標準，著重塑造綠色、健康、安全的工作場所，提高物業服務質量，成為越來越多項目吸引客戶的著力點。而靈活調整租賃政策、租戶結構、運營服務等，則成為增強客戶黏性的重要因素。對智能化辦公生態的打造，成為商辦物業運營中的新趨勢。

下半年有望迎修復行情

上半年，商業地產市場整體走弱，但是，7月中旬之后，全國主要城市商業地產市場看房量和訂房量兩個指標表現活躍，環比增幅十分強勁。

對于下半年的市場表現，劉凱保持謹慎樂觀的態度。在他看來，隨著我國包括旅游、餐飲、娛樂等服務業全面復蘇帶動消費復蘇，支撐經濟恢復性增長，也支撐商業地產市場持續回暖。同時，疫情之后客戶會更加關注樓宇健康，促進產品升級，樓宇更加智慧化。科技類和環保類服務商將更多的參與到商業地產開發、建設、運營方案中。

總體而言，部分專家對商辦地產進行了三方面的預測：第一、預計2020年將出現15%以上的租金降幅；第二，預計2020年下半年有望迎來修復行情；第三、預計在2022年恢復正常水平。

這次突如其來的疫情對于商辦地產的整個行業，都是一次前所未有的嚴峻考驗，進一步加速商辦產業的行業洗牌，這次疫情全面加強了樓宇安全管理意識，也是安全的一票否決制的最直觀案例，在安全隱患和經濟利益的兩難選擇中，樓宇從業者要真正從長遠利益考慮樓宇經濟的管理工作，實際上也給智慧辦公服務商提供了快速發展彎道超車的機會。

“這次疫情對整個行業來講，這個沖擊都是非常大的，無論是處在這個行業的上游、中游還是下游。而且對整個行業未來的經營模式或者對于整個行業從業者，也帶來了很多確實是新的一些課題和思考。”中耀盛世房地產顧問有限公司總經理馬耀揚表示，對于整個寫字樓和產業園的發展態勢來講，未來的數字化、智能化和科技化，是必然走的一個趨勢。也就是說，這已不是簡簡單單只為企業提供一個物理空間，未來要更多的去思考企業和員工之間的關系，員工跟空間之間的關系，企業跟空間之間的關系，在這次疫情之后，相信這些都留給從業者們一些新的課題。

新冠疫情之后，商業地產或發生很大變化，綠色健康安全成為用戶首選，輕重資產運營模式，輕者勝出，資產管理和資產運營大行其道，專業化運營與服務團隊崛起、科技賦能、智慧運營迎來窗口期。