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仲量聯行日前發布的《2020年第三季度上海房地產市場回顧》報告顯示，三季度，上海非中央商務區的凈吸納量錄得15.6萬平方米，顯著高于二季度的8.6萬平方米和一季度的負3.3萬平方米。仲量聯行華東區董事總經理吳允燊表示：“隨著國內商業活動基本恢復常態，企業對于租賃決策的信心有所加強，這使得我們看到三季度上海多行業商業地產租賃需求顯著回升。”

中央商務區三季度凈吸納量回正

今年三季度，非中央商務區帶動了上海租賃需求的回暖。據仲量聯行報告，三季度，上海非中央商務區的凈吸納量錄得15.6萬平方米，顯著高于二季度的8.6萬平方米和一季度的負3.3萬平方米。中央商務區在過去兩個季度凈吸納量均錄得負值后，三季度凈吸納量首次回正，達到了6,200平方米。

仲量聯行中國區商業地產總監張靜表示：“隨著新冠疫情得到有效控制，企業對于租賃決策的信心逐漸增強。在租賃復蘇的同時，由于疫情對營商的影響以及市場上仍有大量節約成本的可選物業，許多企業仍采取保守的租賃策略，不過，內資證券公司和律所的租賃需求持續保持活躍，來自科技新媒體和醫藥行業的租賃需求也持續增長。”

《華夏時報》記者了解到，三季度上海共有四個新寫字樓項目竣工，總供應量為43.1萬平方米。其中，位于中央商務區的上海長寧國際發展廣場在三季度竣工，總建筑面積達12.2萬平方米；非中央商務區內共有三個新項目竣工，總建筑面積共30.9萬平方米。新增供應使中央商務區的空置率環比上升1.5個百分點至12.1％。非中央商務區內，盡管有較多新增供應，但空置率僅小幅上升0.8個百分點至31％。

值得一提的是，為留住考慮搬遷至非中央商務區的租戶，中央商務區的業主在續約條件上變得更加靈活，中央商務區租金環比下跌2.1％。非中央商務區的租金則環比下跌2.6％，但租金降幅比上季度收窄1.2個百分點，部分業主提供了如定制化裝修等激勵措施以鼓勵搬遷并節省租戶的資本支出。

盡管上海房地產投資市場因疫情等因素較為冷清，但與過去一樣，辦公樓資產仍是買家首選。仲量聯行報告顯示，2020年第三季度，上海房地產投資市場總交易額達到人民幣145億元，環比下降16.6％，同比下降18.6％。其中，辦公樓總交易額達人民幣95億元，占上海總交易額的65.5％。

四季度投資者情緒和交易量或仍低迷

對于上海寫字樓市場接下來的表現，世邦魏理仕華東區顧問及交易服務|辦公樓部主管張越分析指出，鑒于部分新增供應推遲至明年入市，預計第四季度供應將有30萬平方米。“經濟逐步企穩加之受更具性價比的市場供應驅動，預計前期被推遲的租賃需求加速落地，四季度凈吸納量將延續目前良好態勢。”張越說。

張越認為，政府招商引資若干優惠政策出臺，大力支持金融、航運、5G、游戲和總部經濟等行業，給予多元化補貼措施，旨在實現區域集聚發展，推動產業創新升級，而寫字樓業主積極迎接金融開放后的行業需求，除了給予租戶優惠租賃條件，也逐步對更新辦公樓空間布局及改進辦公環境、服務等方面更為關注，以滿足靈活多元的租賃需求，增強租戶粘性。

因此，張越認為，隨著中國和全球經濟進入新的增長周期，預計2021年上海寫字樓租賃需求將迎來更強勁的表現。

不過，仲量聯行方面仍較為謹慎，認為上海房地產投資繼續受到謹慎情緒的影響。鑒于經濟不確定性和辦公樓市場未來供應較多的考量，機構投資者正尋找除辦公樓之外的資產類別。其中數據中心、物流地產和工業領域頗受青睞，總交易額達人民幣27億元，占三季度總交易額的18.6％。

“展望2020年四季度，我們預計投資者情緒和交易量仍較為低迷。”仲量聯行中國及華東區投資部總監葉建成表示：“物流地產行業繼續表現出強勁的基本面，并有望在未來繼續保持韌性。此外由于其卓越的回報，另類資產（如數據中心）已成為許多投資機構值得關注的投資選項。我們預計，投資者將通過投資組合更多元化來降低風險，特別是通過增加對物流地產和另類資產的投資來實現。”