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經(jīng)歷十年來寫字樓最低谷

經(jīng)歷了疫情的沖擊，2020年的寫字樓市場并不樂觀。來自高力國際的數(shù)據(jù)顯示，2020年北京寫字樓空置率高達(dá)19.4%，已創(chuàng)近十年新高。北京寫字樓租金從2019年底383元/月/平降低到2020年底的351元/月/平，降幅達(dá)到8.4%，為十年來租金同比最大降幅。疫情嚴(yán)重抑制了企業(yè)辦公需求的釋放，實際年凈吸納量刷新了有歷史記錄以來的新低。剔除自用及預(yù)租面積后，北京2020全年凈吸納量不到3萬平方米。

已經(jīng)許久不做開發(fā)業(yè)務(wù)的SOHO中國，目前最大的業(yè)務(wù)是辦公樓的租賃，自然也會受市場的影響。SOHO中國董事長潘石屹坦言，“疫情的爆發(fā)和蔓延讓全世界的經(jīng)濟(jì)和生活都受到了很大影響，許多公司的經(jīng)營也迎來了近幾年的最大挑戰(zhàn)，我們的情況和國內(nèi)許多公司一樣。去年四月底，因為許多租戶的經(jīng)營舉步維艱，SOHO中國成熟項目的出租率下滑至低位。”“我們退租的面積，欠費的金額是從公司成立以來最多的。”

此前潘石屹在今年1月份舉辦的一次2020第四賽季線上租賃表彰會上指出，“要防止一些騙子公司進(jìn)來，在過去幾年，我們受到這方面的影響還算是比較大的，外灘SOHO和銀河SOHO兩個項目，受非法集資的公司影響很大，對我們穩(wěn)定性的發(fā)展影響比較大，對財務(wù)的影響也比較大，對全社會也有危害。”

隨著疫情的好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)快速回暖，寫字樓市場在慢慢恢復(fù)，SOHO中國的出租業(yè)務(wù)迎來了反彈。截至2020年末，SOHO中國成熟投資物業(yè)平均出租率恢復(fù)至約82%，2020年初新入市的麗澤SOHO出租率達(dá)到60%。新簽客戶名單中出現(xiàn)了華為、阿里巴巴、猿輔導(dǎo)、泰康人壽、浦發(fā)銀行等企業(yè)。

對于未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢，潘石屹分析：“疫情后為了恢復(fù)經(jīng)濟(jì)，除中國外的其他國家都在增發(fā)貨幣，規(guī)模達(dá)到了前所未有的程度。在資本全球化的時代，這些資金也將涌入最具發(fā)展?jié)摿Φ氖袌觯琒OHO中國在京滬兩地核心地段的優(yōu)質(zhì)辦公樓也將進(jìn)一步升值。”

一直處在“賣賣賣”模式

近年來，潘石屹拋售資產(chǎn)的動作頻頻，但去年以來，SOHO中國開始想把公司賣掉，屢次傳出被私有化的消息。

2020年3月份，市場傳出黑石將私有化SOHO中國的消息，SOHO中國公告也表示“公司在與海外金融投資者洽談，以探討進(jìn)行戰(zhàn)略合作的可能性”。但在去年8月份，SOHO中國宣告私有化終止，其公告稱，“潛在交易所進(jìn)行的討論已終止，并未致使就潛在交易的條款達(dá)成共識，公司并未與任何第三方就潛在交易訂立任何正式或具法律約束力的協(xié)議。”去年11月份，市場上又有消息稱SOHO中國將被私有化，傳聞的對象變?yōu)楦哧操Y本，但隨后高瓴資本證實消息不屬實。

在“賣身”之前，SOHO中國更多的是出售旗下項目，據(jù)不完全統(tǒng)計，從2014年以來，SOHO中國分別賣掉了旗下的上海SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場、凌空SOHO一半項目、SOHO世紀(jì)廣場、虹口SOHO、凌空SOHO。對于頻繁出售物業(yè)的原因，潘石屹曾表示：“做生意永遠(yuǎn)不變的規(guī)律就是低買高賣，既然市場給了這么好的機(jī)會，能賺錢就賺錢。”

2019年6月，在賣掉許多自持物業(yè)后，收回了78億元資金。在談到資金用途時，已經(jīng)多年不拿地的SOHO 中國表態(tài)未來或許會再次買地，潘石屹當(dāng)時表示，“我們的價值在哪，是買一塊地，從頭到尾建個房子，為社會創(chuàng)造價值，也為我們自己創(chuàng)造價值。”但在這之后，SOHO中國并未重啟開發(fā)時代，而是多次陷入了私有化的傳聞。

被潘石屹賣掉的還有共享辦公項目SOHO 3Q，這個曾經(jīng)作為SOHO中國轉(zhuǎn)型的重要項目，從2015年初推出市場后，便備受潘石屹推崇，2018年還提出了SOHO 3Q的赴港上市計劃，但最終還是在2019年底被賣掉了。

值得注意的是，SOHO 中國的負(fù)債率一直較低，SOHO中國告訴《華夏時報》記者，公司各項財務(wù)指標(biāo)健康、安全，均未突破紅線，2020年末凈資產(chǎn)負(fù)債率約為43%，平均借貸成本約為4.7%。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，依照“三道紅線”融資新規(guī)，SOHO中國剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為47%，與上一年基本持平；凈負(fù)債率為43%，與上一年基本持平；現(xiàn)金短債比為2.76，較上年同期提升1.27。由此，SOHO中國2020年年報“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)，踩線情況與2019年一致，保持“零踩線”行列。