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• 社區核心占位：緊鄰美羅大型居住社區（未來人口 20 萬），輻射寶山全域 200 萬常住人口，3 公里內常住人口達 30 萬，家庭消費占比超 70%，形成穩定高頻消費客群基礎；

• 生活圈樞紐：毗鄰美蘭湖景區（國家 4A 級，年客流量超 150 萬）、馬陸鎮、羅南新村，串聯生態文旅與成熟住區，打造 “居住 + 消費 + 休閑” 閉環。

• 地鐵直達：步行 10 分鐘至 7 號線美蘭湖站，30 分鐘直達靜安寺、前灘等核心商圈，日均客流超 5 萬人次；

• 快速路網：緊鄰滬崇高速、上海繞城高速，15 分鐘接入城市快速路，40 分鐘通達虹橋樞紐、50 分鐘抵達浦東機場，輻射長三角周末消費客群；

• 公交覆蓋：滬唐專線、寶山 31 路等多條公交線路直達項目門口，無縫銜接周邊社區與商業節點。
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• 靈動業態空間：1399㎡可分割商業單元，4.5 米奢闊層高，支持餐飲、零售、教育等多業態自由組合，毛坯交付預留上下水、排煙管道，降低裝修成本；

• 昭示性外立面：現代簡約建筑風格，全景玻璃幕墻搭配開放式外擺空間，適配品牌旗艦店、網紅打卡店等場景，強化視覺吸引力；

• 無抵押產權：產權清晰無抵押，支持整層或分層產權交易，適合開發商、投資機構長期持有運營。

• 物業費標準：25-35 元 /㎡/ 月，含公共區域維護、24 小時安防及設備運維，旭輝商業專業團隊提供全周期運營服務；

• 人流動線規劃：雙首層設計連接地面與二層商業，配備自動扶梯與垂直電梯，實現客流高效導入，提升各樓層商業價值。
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• 生態消費引流：毗鄰美蘭湖景區（含高爾夫俱樂部、游艇碼頭），承接周末親子游、家庭聚餐客群，適合打造湖畔餐飲、戶外體驗店；

• 教育醫療環繞：周邊聚集美羅幼兒園、上海師范大學附屬羅店中學、羅店醫院，催生親子教育、健康管理等剛性需求；

• 商業集群聯動：與羅南新村商業街、馬陸鎮商圈形成互補，差異化布局品質生活業態，避免同質化競爭。

• 家庭客群（60%）：以 25-45 歲中產家庭為主，追求便捷化、品質化消費，親子娛樂、生鮮超市、家庭餐飲需求旺盛；

• 年輕客群（30%）：7 號線沿線通勤白領及美蘭湖景區游客，偏好網紅餐飲、潮流零售、社交空間；

• 文旅客群（10%）：長三角短途游客，側重特色餐飲、本地文創、休閑體驗類消費。
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• 生鮮超市 / 便利店：毗鄰 20 萬常住人口社區，適配精品超市、社區菜店，滿足高頻生活采購需求；

• 健康管理：中醫理療、寵物醫院、健身房等，結合美蘭湖生態資源，打造 “運動 + 療愈” 生活方式場景。

• 兒童教育：早教中心、藝術培訓、科創體驗店，緊鄰多所學校，填補區域高品質教育配套空白；

• 親子體驗：室內游樂場、親子餐廳、手工工坊，滿足家庭周末休閑與社交需求，形成 “教育 + 娛樂” 一站式消費。

• 特色餐飲：主題餐廳、網紅咖啡館、社區食堂，利用開放式外擺空間打造 “湖畔餐飲街”，承接景區游客與社區居民；

• 深夜經濟：清吧、夜宵檔口，延長消費時段，激活地鐵末班車后客流（7 號線末班車 23:00）。

• 生活美學：家居集合店、文創手作、花藝綠植，適配 4.5 米層高空間，打造沉浸式購物場景；

• 便利零售：24 小時便利店、藥店、干洗店，解決社區 “最后 100 米” 生活需求。
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• 產權交易：1399㎡獨立產權單元，支持整購或分層認購，產權清晰無抵押，可辦理商業貸款（首付 50% 起）；

• 租賃合作：靈活租期 3-10 年，首年租金 8-12 元 /㎡/ 天（含物業費），優質品牌可申請 3 個月免租期及裝修補貼；

• 增值服務：旭輝商業提供招商代理、運營托管等全鏈條服務，助力商戶快速開業與客群引流。

• 消費升級補貼：符合社區商業規劃的民生類業態（如生鮮超市、社區醫療），可申請寶山區最高 30 萬元專項補貼；

• 品牌扶持計劃：區域首店、網紅品牌入駐享租金折扣，優先推薦至政府消費季活動，提升品牌曝光度。

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