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? ? ? ? ?公司要辦公開展業(yè)務，首先要有自己的辦公室。獲得辦公室的途徑無外乎兩種，一種是租賃，一種是自持。租賃很好理解，辦公室的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主，我們租賃的是使用權(quán)；而關于自持就是辦公室的產(chǎn)權(quán)屬于自己所在的公司，而自持的方式又可以分為購置現(xiàn)有的物業(yè)，包括購置即將完工的物業(yè)。?

? ? ? ? ?當然隨著經(jīng)濟的發(fā)展及企業(yè)需求的多樣性，市場上也有定制開發(fā)的物業(yè)提供給未來的業(yè)主，即公司在開發(fā)商在建設前期就與其約談好未來辦公室的各項要求，由開發(fā)商代建，待到樓宇竣工，甚至是完成內(nèi)部精裝修后，再移交給業(yè)主方。而這種定制化完成的辦公室，在實用性、功能性等方面更切合企業(yè)需求，是當前很多大企業(yè)獲得辦公場地的主流方式。

? ? ? ? ?而對于大多數(shù)公司以租賃方式獲得辦公室，我們今天聊聊和租賃辦公室有關的業(yè)主和二房東，以及和他們簽訂租賃合同的一些注意事項。

? ? ? ? ?關于業(yè)主，也就是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)方。我們租賃辦公室很多情況下是和業(yè)主直接簽訂租賃合同。而業(yè)主也有大業(yè)主和小業(yè)主之分，在寫字樓領域，獨立持有整棟寫字樓的往往我們成為大業(yè)主，大業(yè)主通常是以公司形式出現(xiàn)的；而部分寫字樓建成后，也有拆分出售的情況，而這種購置寫字樓的業(yè)主，我們會稱為小業(yè)主。而簽訂租賃合同在同等條件下，和大業(yè)主簽更保險一些。大業(yè)主往往會長期持有物業(yè)，以租賃形式獲取經(jīng)營利潤。而小業(yè)主往往是以投資的形式購置物業(yè)，目的基本上是以租賃方式獲取利潤，回收成本，或等待物業(yè)升值后出售，獲取銷售差價。考慮到小業(yè)主往往因自身資金實力有限，盡管在簽訂租賃合同時，和法律保護上，是可以帶租約出售房產(chǎn)的，但我們不鼓勵和小業(yè)主簽訂租賃合同。

? ? ? ? 而關于二房東，主要是由于一些業(yè)主對于打理自己的房產(chǎn)缺乏專業(yè)團隊或由于其他一些因素，將自己持有的物業(yè)交給運營方去租賃，而運營方就是我們通常所說的二房東。二房東通常以低于市場租金水準較低的價格整體獲得物業(yè)的租賃權(quán)，通常會在十年以上或更長時間。之后對物業(yè)進行分隔、裝修，而隨著分享辦公的興起，一部分二房東也做起與分享辦公相同的生意，直接布置好現(xiàn)成的辦公場所，企業(yè)可以隨時拎包入住。

? ? ? ? ? 對于從二房東手里租賃辦公室，大家還是要詳細考察二房東的市場口碑如何。在法律方面，必須要看到業(yè)主授權(quán)二房東從事租賃行為的合同或授權(quán)委托書。而在簽訂合同時，最好是簽訂三方合同。在北京地區(qū)對辦公區(qū)進行裝修，在政府的建委部門進行備案登記等手續(xù)時，是需要提供業(yè)主的證明，如房產(chǎn)證的原件掃描件等資質(zhì)，包括業(yè)主的裝修許可等蓋章文件等，這些都需要和二房東在簽訂合同中做明確的約定。很多情況下，是由于二房東與業(yè)主間配合不默契，往往造成一些資質(zhì)文件拿不到手，進而影響整個租賃甚至是裝修的進度。

? ? ? ? ? ?在簽訂合同前，有些事情是必須要了解清楚的，并約定在租賃合同里。首先是產(chǎn)權(quán)證明，即產(chǎn)權(quán)證，在上面我們可以明確看到產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)的建筑面積等必須的信息。其二是要了解物業(yè)是否被抵押了，檢查下產(chǎn)權(quán)證的原件，因為抵押往往會將產(chǎn)權(quán)證的原件交給抵押方，如果看到了產(chǎn)權(quán)證原件，你就可以放一半的心了。而在簽署的租賃合同中，也必須將物業(yè)抵押后，對現(xiàn)有租賃方的影響寫進條款中。三是要了解下建筑面積，房產(chǎn)證上載明的通常為“建筑面積”=“套內(nèi)建筑面積”+“分攤的共有面積”。

? ? ? ? ? ?如果公司有一定的規(guī)模，我們建議通過房產(chǎn)中介機構(gòu)來獲取租賃辦公室的資源。業(yè)主在出租辦公室時的酬金是由業(yè)主方付給中介機構(gòu)的，而不會是企業(yè)增加成本。對于一些大業(yè)主，即使你不經(jīng)過中介直接從業(yè)主手中租賃物業(yè)，業(yè)主也不會將剩下的傭金費用補貼到你的租賃成本里。而通過好的中介去完成租賃，首先他們更了解整個市場、商圈及目標樓宇的租賃價格，知道業(yè)主的報價是否合理；其次由于其能夠掌握更多的客戶而帶給業(yè)主的利益，也能夠拿到更具優(yōu)勢的價格，從而促成交易；最后還是由于其專業(yè)性，在雙方最終的合同簽署過程中，對雙方的爭議條款能夠給出公平及專業(yè)的意見。當然，最終的合同還要經(jīng)過公司財務、法務等部門從各自的專業(yè)角度給出最終意見。