上海市虹口區的北外灘:馬桶風貌區、寫字樓出租率是美中不足
在過去的一年當中,上海市虹口區發布了一個“宏圖偉略”:讓北外灘成為運作全球的總部,也就是大上海的“客廳”。
從北外灘的發展來看,北外灘還是有不少的優勢的,但是它也有兩個劣勢,也是兩個美中不足:馬桶風貌區、寫字樓出租率。
上海市虹口區北外灘發展規劃中已經進入了暫新的遺落,明確了“一心兩片、新舊融合”總體格局:
- “一心”:中部核心商務區,為高強度、高密度開發地區
- “兩片”:西部虹口港活力片區、東部提籃橋片區,這也是為低層高密度空間格局
從發展路徑上面來看,北外灘區域已經開始構建新舊融合、以人為本的公共空間網絡,其目標也是力爭“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”。
如上圖所示的位置上看,虹口區的北外灘與陸家嘴、外灘形成一個三角區域,這也是上海市最市中心的核心,因此北外灘的位置、規模都是沒有問題的。
從發展格局上面來看,其實北外灘的寫字樓空置程度還是比較高的,相比其他區域,北外灘的價格比較昂貴,因此寫字樓的空置率還是比較高的。
另外一個比較顯著的問題就是:北外灘的旁邊就是提籃橋地區,這也是上海市著名的“馬桶歷史風貌區”。按照一些上海市民的說法,在提籃橋地區這樣的馬桶風貌區旁邊一千米的高樓大廈又有何用?
北外灘的來福士其實已經造好快兩年,依然還是沒有完全投入使用,另一方面,原本虹口第二大商業區提籃橋地區,目前作為上海市的歷史風貌區,其實也就是“古老的馬桶區”,也正因為二戰猶太人難民住過了、猶太難民走了,新難民繼續住下去,繼續倒馬桶,沒有獨立衛生間、沒有洗澡的地方,依然是幾戶一個廚房,地下地鐵開,地上房子抖,破墻爛樓在外面。
破舊的提籃橋地區,可能正是一個上海市虹口區北外灘的一個顯著的問題。