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截至2020年第三季度末，金融業(yè)、制造業(yè)以及服務(wù)業(yè)是上海甲級(jí)寫字樓的三大需求來(lái)源，其中金融業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑上海寫字樓租賃市場(chǎng)需求，折射出上海加快國(guó)際金融中心建設(shè)和金融支持長(zhǎng)三角一體化發(fā)展，推動(dòng)金融更高水平開(kāi)放創(chuàng)新再上新臺(tái)階。

上海持續(xù)不斷提升城市能級(jí)和核心競(jìng)爭(zhēng)力，在國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、科技創(chuàng)新5個(gè)中心的核心功能建設(shè)上取得新突破的同時(shí)也為寫字樓市場(chǎng)注入源源不斷的動(dòng)力。2020年金融業(yè)仍然是寫字樓需求首位，此外高端制造業(yè)（23%）、服務(wù)業(yè)（17%）、TMT（10%）及房地產(chǎn)業(yè)（7%）等行業(yè)需求也持續(xù)攀升。

金融業(yè)

浦東開(kāi)發(fā)開(kāi)放30周年，是中國(guó)改革開(kāi)放的象征和上海現(xiàn)代化建設(shè)的縮影，也是上海建設(shè)全球性金融中心的最佳寫照，目前上海金融中心主體架構(gòu)基本確立，各類金融市場(chǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施等金融要素齊備，中外資金融機(jī)構(gòu)集聚發(fā)展，金融產(chǎn)品和服務(wù)體系也在不斷完善。滬港通、黃金國(guó)際板、債券通等相繼推出使得上海金融中心國(guó)際化程度大幅提升。近期發(fā)布的GFIC全球金融中心指數(shù)中上海首度躋身全球第三名，代表上海國(guó)際金融中心地位日益鞏固，且受到全球經(jīng)濟(jì)金融界的廣泛認(rèn)可與肯定。2020年是上海國(guó)際金融中心建設(shè)具有里程碑意義的一年。

制造業(yè)

城市開(kāi)放和包容的文化特質(zhì)，讓上海能夠吸納全國(guó)乃至全球的各類人才和資本，從而保證了當(dāng)下制造業(yè)的高水平發(fā)展。現(xiàn)在的上海經(jīng)濟(jì)正在以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主，注重提升科技含量，努力向高端制造業(yè)發(fā)展的方向，加快推進(jìn)以科技進(jìn)步和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。雖然過(guò)去幾年我們發(fā)現(xiàn)一些低附加值的制造業(yè)受到產(chǎn)業(yè)外遷、成本上升等諸多因素的影響，撤離市中心，但此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)諸如消費(fèi)品制造業(yè)（12.4%）、醫(yī)藥與生命科學(xué)（4%）、工業(yè)品制造業(yè)（3.3%）與3C電子產(chǎn)品（2.9％）等制造業(yè)細(xì)分行業(yè)的需求有顯著成長(zhǎng)，究其主要原因，隨著上海寫字樓版圖迅速擴(kuò)展，一些大型制造業(yè)租戶可在交通便捷、商業(yè)配套日趨成熟的非核心區(qū)覓得大面積、設(shè)計(jì)獨(dú)特或可提供訂制冠名需求的辦公項(xiàng)目，因此承租能力較強(qiáng)且對(duì)辦公環(huán)境有一定要求的高端制造業(yè)紛紛落址新興商務(wù)區(qū)。

ＴＭＴ

科技、新媒體及通信行業(yè)為代表的TMT行業(yè)租戶十分活躍，占到全上海甲級(jí)寫字樓租賃面積的10%。其中網(wǎng)絡(luò)媒體、互聯(lián)網(wǎng)及手機(jī)平臺(tái)以及通訊產(chǎn)業(yè)的累計(jì)租賃面積均較前次統(tǒng)計(jì)有明顯成長(zhǎng)，反映出在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型驅(qū)動(dòng)下的行業(yè)創(chuàng)新增長(zhǎng)會(huì)帶來(lái)一系列的新增需求。同時(shí)為了護(hù)航全球科創(chuàng)中心建設(shè)，上海還出臺(tái)了《上海市推進(jìn)科技創(chuàng)新中心建設(shè)條例》，從法律層面確定了科技創(chuàng)新中心建設(shè)的基本框架，著力將“最寬松的創(chuàng)新環(huán)境、最普惠公平的扶持政策、最有力的保障措施”的理念體現(xiàn)在制度設(shè)計(jì)中，體現(xiàn)鮮明的改革和創(chuàng)新導(dǎo)向。TMT行業(yè)將成為上海未來(lái)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力，該行業(yè)在就業(yè)人員和寫字樓需求方面的占比也將逐步增大。

租戶類型方面，此次調(diào)查樣本內(nèi)的中外資企業(yè)租賃面積占比分別為51％與49％，外資租賃需求較2018年有所擴(kuò)大；若從企業(yè)數(shù)量角度來(lái)看年，中資企業(yè)數(shù)量較2018年上升8.6%，其中以TMT與房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)最為顯著；外資企業(yè)數(shù)量較2018年上升21%，主要集中于消費(fèi)品制造業(yè)。從中外資企業(yè)分布來(lái)看，核心商務(wù)區(qū)較受外資青睞（54%），具體來(lái)看，南京西路、人民廣場(chǎng)、淮海中路等板塊外資企業(yè)集中度相對(duì)較高，而內(nèi)資企業(yè)則更多遍布于徐匯濱江、北外灘、五角場(chǎng)、大虹橋等板塊。

面對(duì)新時(shí)代大環(huán)境的變化，企業(yè)紛紛通過(guò)轉(zhuǎn)型尋求未來(lái)發(fā)展的新方向。此次調(diào)查中可以發(fā)現(xiàn)跨行業(yè)的企業(yè)數(shù)量有很明顯的成長(zhǎng)， 2020年全市超級(jí)租戶（10,000平方米及以上）企業(yè)達(dá)到113家，較2018年增加40家。內(nèi)資超級(jí)租戶占比在歷次調(diào)查中逐步上升，于2020年達(dá)到43%，較2018年提升3個(gè)百分點(diǎn)，并較2015年大幅提升18個(gè)百分點(diǎn)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇，展現(xiàn)出強(qiáng)大韌性，為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入正能量。穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期、持續(xù)優(yōu)化的營(yíng)商環(huán)境、超大規(guī)模的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和內(nèi)需潛力形成合力，正吸引越來(lái)越多的外企進(jìn)一步開(kāi)拓中國(guó)市場(chǎng)。

上海勇于探索、凝心聚力，在過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)相繼推出營(yíng)商環(huán)境3.0版改革方案、加強(qiáng)投資促進(jìn)32條、進(jìn)一步利用外資24條等舉措，激發(fā)外資企業(yè)需求。同時(shí)在長(zhǎng)三角一體化發(fā)展和臨港金融領(lǐng)先開(kāi)放的大格局下，預(yù)計(jì)將吸引更多的中資龍頭企業(yè)落滬，共同推動(dòng)上海寫字樓市場(chǎng)新一輪增長(zhǎng)。