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疫情防控期間，上海樓宇經(jīng)濟(jì)依然呈現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。以上海樓宇經(jīng)濟(jì)高地陸家嘴為例，2020年，陸家嘴稅收億元以上樓宇新增9幢，達(dá)到110幢。2021年初，該110幢億元樓宇出租率已基本回升至疫情前的水平，達(dá)到86.7%。

上海自貿(mào)區(qū)陸家嘴管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，陸家嘴核心區(qū)域甲級以上樓宇單位經(jīng)濟(jì)密度從1.2億元/萬平米提升到1.25億元/萬平米，“陸家嘴為樓宇‘精準(zhǔn)畫像’，匹配資源，引入頭部企業(yè)，實行產(chǎn)業(yè)鏈招商，在樓宇打造完備的行業(yè)生態(tài)圈。”

陸家嘴億元樓出租率基本回升到疫情前

來自上海自貿(mào)區(qū)陸家嘴管理局的數(shù)據(jù)顯示，2020年，上海陸家嘴稅收億元以上樓宇新增9幢，數(shù)量達(dá)到110幢。其中：稅收10億元以上樓宇達(dá)到32幢；稅收20億元以上樓宇達(dá)到20幢；稅收60億元以上樓宇4幢。

“核心區(qū)域甲級以上樓宇單位經(jīng)濟(jì)密度從1.2億元/萬平米提升到1.25億元/萬平米。”陸家嘴管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露。

盡管受疫情影響，陸家嘴2020年樓宇出租率并未有較大幅度的下降。CBRE世邦魏理仕中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨向記者表示，從世邦魏理仕觀察看，疫情期間陸家嘴區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有非常強(qiáng)的韌性，2020年，陸家嘴110幢億元樓出租率從2020年初的87.3%，下降到年中的84.6%，2021年初已基本回升到疫情前水平，目前出租率達(dá)到86.7%。

“金融業(yè)開放和科技創(chuàng)新政策和措施帶來了新增寫字樓需求，特別是國內(nèi)證券基金公司的新租與升級需求，以及一些國外科技企業(yè)在陸家嘴的擴(kuò)租需求都表現(xiàn)得非常明顯。“謝晨說。

2018年12月啟用的瑞明大廈出租率從最初的30%已增至93%，成為新晉億元稅收樓。“疫情期間，我們及時調(diào)整招商策略，采取部分樓層分割租賃方式，帶動了部分小租戶的入駐。” 瑞明大廈管理方上海雙輝濱江商業(yè)經(jīng)營管理有限公司招商部總監(jiān)陸貽亭向記者表示，“同時采取‘云看房’的直播形式擴(kuò)大宣傳渠道，有效增加了帶看及成交。”

為樓宇”精準(zhǔn)畫像“打造行業(yè)生態(tài)圈

”樓宇經(jīng)濟(jì)活力并非出租率越高越好，而是要為增量留下需求空間，還要為存量具備調(diào)控能力。“陸家嘴管理局副局長梁慶向記者表示，“樓宇出租率飽和時，業(yè)主會預(yù)期每年租金都要上漲，幾年前陸家嘴樓宇出租率曾達(dá)到97%，當(dāng)時我們覺得有點像泡沫。”

于是，陸家嘴當(dāng)時進(jìn)行了樓宇調(diào)控，主動削減出租率。梁慶介紹，一是推動樓宇自發(fā)簽署”樓宇公約“，聯(lián)合抵制P2P機(jī)構(gòu)入駐；二是150、160家異地城商行當(dāng)時在陸家嘴設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，但這是違反監(jiān)管規(guī)則的，陸家嘴又將這類機(jī)構(gòu)請出陸家嘴；三是考慮到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，針對一些面積一萬平方米以上的租戶，陸家嘴主動推薦浦東其他區(qū)域。

“樓宇經(jīng)濟(jì)是基于空間的經(jīng)濟(jì)形態(tài)的描述，反映出專業(yè)化分工不斷深化過程中，形成的對資源依賴不明顯的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，可簡單理解為輕資產(chǎn)企業(yè)。”梁慶表示。

在這樣的背景下，陸家嘴為樓宇“精準(zhǔn)畫像”，匹配資源，引入頭部企業(yè)，實行產(chǎn)業(yè)鏈招商，在樓宇打造完備的行業(yè)生態(tài)圈。

2020年，陸家嘴管理局為浦東嘉里城進(jìn)行了“精準(zhǔn)畫像”，浦東嘉里城位于陸家嘴的腹地，是陸家嘴金融城和張江科學(xué)城交接的地方，通過對樓宇租賃企業(yè)的精準(zhǔn)分析，與樓宇聯(lián)手打造產(chǎn)業(yè)鏈集聚地。目前，該樓內(nèi)金融類機(jī)構(gòu)達(dá)到58家占總租戶數(shù)的61.7%，占總辦公面積的55%，其中朱雀投資、景林投資等資產(chǎn)管理類機(jī)構(gòu)達(dá)到了37家，占總租戶數(shù)的40%，形成了一棟極具影響力的“資產(chǎn)管理特色樓宇”。

證券時報記者獲悉，陸家嘴還與樓宇業(yè)主、五大行、四大所結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，打造一批高產(chǎn)出、高增長的特色樓宇，突顯樓宇產(chǎn)業(yè)標(biāo)識，包括數(shù)字經(jīng)濟(jì)樓（陸家嘴軟件園）、外資金融樓（環(huán)球金融中心）、金融科技樓（良友大廈）、專業(yè)服務(wù)樓（金茂大廈）、高端財富管理樓（上海中心）、資產(chǎn)管理樓（浦東嘉里城）等。

金融和科技業(yè)將成上海寫字樓去化主力

值得一提的是，金融業(yè)和科技業(yè)，這兩大陸家嘴樓宇出租主力行業(yè)，也是上海寫字樓去化的主力軍。

謝晨向記者表示，2020年寫字樓租賃成交中，金融業(yè)和科技業(yè)分別占上海全市寫字樓需求的19%和16%，“伴隨‘雙循環(huán)’發(fā)展格局下擴(kuò)大開放和科技創(chuàng)新兩大戰(zhàn)略的不斷推進(jìn)，上述行業(yè)將繼續(xù)擔(dān)當(dāng)2021年上海寫字樓面積去化的主力軍。”

隨著我國疫情常態(tài)化管控和經(jīng)濟(jì)有序復(fù)蘇，全國寫字樓市場凈吸納量于下半年明顯回升。謝晨認(rèn)為，2021年企業(yè)信心將隨經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)一步增強(qiáng)，進(jìn)而對寫字樓需求形成有力支撐。根據(jù)世邦魏理仕去年10月進(jìn)行的亞太區(qū)辦公租戶調(diào)查結(jié)果顯示，88%在華企業(yè)表示未來6個月公司業(yè)務(wù)將保持平穩(wěn)或進(jìn)一步向好。

世邦魏理仕預(yù)計，2021年全國主要城市寫字樓凈吸納量有望突破500萬平方米，較2020年大幅增長60%以上。其中，陸家嘴等一線城市核心商務(wù)區(qū)的寫字樓出租率將在2022年逐漸升至90%以上，并帶動區(qū)域內(nèi)租金增長率先進(jìn)入企穩(wěn)回升通道。